Déficit foncier

LE DEFICIT FONCIER: UNE OPPORTUNITE A SAISIR POUR DIMINUER VOS IMPOTS AVEC L'IMMOBILIER  !

L'avantage de ce système? Il ne fait pas partie des niches fiscales rabotées chaque année. Il permet donc de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au trésor public.

C'est l'une des rares astuces fiscales concernant l'immobilier qui n'a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.

Déficit Foncier

Le  déficit foncier encourage la modernisation du parc locatif détenu par des particuliers. En contrepartie de votre engagement à faire réaliser d’importants travaux de réhabilitation, vous bénéficiez d’avantages fiscaux, vous permettant de diminuer l’impôt sur le revenu, ou de défiscaliser vos revenus fonciers.

Le déficit foncier, qu’est-ce que c’est ?

Propriétaires, baissez vos impôts et déduisez 100% des travaux sur vos revenus fonciers. Report du déficit foncier inutilisé sur 10 ans, principe de droit commun, défiscalisation déplafonnée. Obligation de location sur 3 ans seulement.

L'ESSENTIEL DU DÉFICIT FONCIER 

Investir en Déficit foncier vous donne droit à : 

1/ La déduction du montant des travaux d'entretien, de réparation et d’amélioration sur vos revenus fonciers positifs SANS PLAFOND et SANS LIMITATION DANS LE TEMPS,
2/ Le déficit foncier est imputé sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € / an,
3/ Le report du déficit foncier est possible sur 10 ans sur les résultats fonciers positifs à venir

QUELLES SONT LES CHARGES PRISES EN COMPTE ?

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel) ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accorde un forfait de 20 euros par logement).

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. Ce qui n'est pas sans importance. En effet, l'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus. Cela peut sembler compliqué de prime abord mais, avec un peu de pratique, on s'y retrouve facilement.

COMMENT CALCULE-T-ON LE DEFICIT FONCIER ?

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous dans la peau d'un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

Dans notre cas pratique :

• les intérêts d'emprunt ont été de 5.000 euros sur l'année
• les autres charges (travaux compris) ont représenté 30.000 euros
• la location de ce bien a rapporté 4.000 euros
• notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50.000 euros

En utilisant le régime réel, notre propriétaire fait de substantielles économies. En effet, l'ensemble de ses charges foncières représentent 35.000 euros. Dans ce cas, il faut d'abord retrancher aux revenus les intérêts d'emprunt, ce qui nous donne :

4.000 euros – 5.000 euros = -1.000 euros

Ces 1.000 euros d'intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s'ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.

Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30.000 euros, dans la limite de 10.700 euros. Ce qui nous donne :

50.000 euros – 10.700 euros = 39.300 euros de revenus imposables

Là encore, la différence entre le plafond de 10.700 euros de déduction et les 30.000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19.300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS A REMPLIR ?

1/ Le déficit foncier ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation, y compris lorsqu'il vient d'y avoir un changement de destination (par exemple un local commercial en rez-de-chaussée transformé en logement).

2/ Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier. Il existe un moyen aisé de s'en rappeler, ces travaux ont une TVA à 20%, contre une TVA réduite à 10% pour l'amélioration et l'entretien d'un bien ou 5,5% pour sa rénovation thermique.

3/ Il faut louer l'appartement jusqu'au 31 décembre pendant 3 années pleine sans interruption à partir de la déclaration de revenus. Dans le cas contraire, le déficit foncier ne peut s'appliquer et vous risquez un redressement fiscal sur plusieurs années. 

-> Consultez nos biens à vendre en déficit foncier dans l'onglet "Programmes neufs", pour les biens anciens à rénover, le montant des travaux à rajouter au prix de vente est spécifié dans le descriptif